Współwłasność mieszkania po rozstaniu nie kończy się wraz z zakończeniem związku, wyprowadzką jednej osoby ani ustnym ustaleniem, że lokal „zostaje” drugiemu partnerowi, informuje domenzi.pl. Do czasu sprzedaży udziału, umownego albo sądowego zniesienia współwłasności obie osoby zachowują prawa do nieruchomości, ponoszą związane z nią koszty i mogą odpowiadać wobec banku za cały niespłacony kredyt.
Najwięcej sporów dotyczy rozdzielenia rat kredytowych, opłat administracyjnych, mediów i kosztów remontu. Osobnym problemem jest korzystanie z lokalu: współwłaściciel, który się wyprowadził, nie traci automatycznie prawa do mieszkania, ale nie zawsze może żądać zapłaty tylko dlatego, że druga osoba nadal tam przebywa.
Ostateczne rozliczenie zależy od udziałów, umowy kredytowej, sposobu korzystania z nieruchomości oraz dowodów potwierdzających poniesione wydatki.
Rozstanie nie zmienia wpisu w księdze wieczystej ani umowy kredytowej
Zakończenie związku partnerskiego samo w sobie nie wpływa na strukturę własności mieszkania. Jeżeli w księdze wieczystej każda osoba ma udział wynoszący 1/2, taki podział obowiązuje również po wyprowadzce jednego z partnerów.
Własności nie przenosi ustna deklaracja, oddanie kluczy ani przejęcie wszystkich opłat przez osobę pozostającą w lokalu.
Inaczej może wyglądać sytuacja byłych małżonków, których mieszkanie należało do majątku wspólnego. Ustanie małżeńskiej wspólności majątkowej nie oznacza jeszcze fizycznego podziału nieruchomości. Do czasu przeprowadzenia podziału majątku obie strony pozostają związane prawami do lokalu oraz koniecznością rozliczenia poniesionych kosztów.
Akt notarialny dotyczący mieszkania i umowa kredytowa są dwoma odrębnymi dokumentami. Można przenieść udział w nieruchomości na byłego partnera, a mimo to nadal pozostawać dłużnikiem banku. Z drugiej strony przejęcie spłaty rat nie powoduje automatycznego nabycia większego udziału w mieszkaniu.
„Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej” — stanowi art. 206 Kodeksu cywilnego.
Po rozstaniu trzeba więc oddzielnie ustalić:
- kto jest właścicielem i w jakiej części;
- kto podpisał umowę kredytową;
- kto faktycznie korzysta z mieszkania;
- kto płaci raty, czynsz administracyjny i media;
- czy istnieje pisemne porozumienie dotyczące rozliczeń;
- czy jedna osoba ma przejąć lokal;
- czy bank zgodzi się na zmianę kredytobiorców.
Najbardziej ryzykowne jest założenie, że osoba mieszkająca w lokalu przejęła wszystkie obowiązki, a osoba wyprowadzona nie ma już żadnych praw ani zobowiązań. Bez dokumentów takie ustalenie działa tylko między byłymi partnerami i nie wiąże banku, wspólnoty mieszkaniowej ani innych wierzycieli.
Kto płaci kredyt hipoteczny po rozstaniu
Dla banku najważniejsza jest treść umowy kredytowej, a nie aktualny status związku. Jeżeli oboje partnerzy podpisali umowę jako kredytobiorcy i odpowiadają solidarnie, bank może żądać całej zaległej raty od dowolnego z nich.
Nie musi dzielić zobowiązania na dwie równe części ani respektować prywatnego porozumienia, zgodnie z którym raty miał płacić tylko partner pozostający w mieszkaniu.
Przykładowo rata wynosi 4200 zł, a byli partnerzy uzgodnili, że każdy przelewa po 2100 zł. Jeżeli jedna osoba przestanie płacić, bank może pobrać pełne 4200 zł od drugiej. Opóźnienie może również obciążyć historię kredytową wszystkich kredytobiorców wskazanych w umowie.
Wspólny kredyt po rozstaniu można skutecznie rozdzielić dopiero po uzyskaniu zgody banku. Najczęściej bank bada zdolność kredytową osoby, która ma samodzielnie kontynuować spłatę. Może zażądać dodatkowego zabezpieczenia, poręczyciela, częściowej spłaty kapitału albo odmówić zwolnienia drugiego kredytobiorcy.
Czy osoba płacąca całą ratę może żądać zwrotu połowy
Takie roszczenie może powstać, ale nie oznacza automatycznego zwrotu dokładnie połowy każdej zapłaconej raty. Trzeba sprawdzić udziały w nieruchomości, wzajemne ustalenia, źródło pieniędzy oraz to, czy druga osoba ponosiła inne koszty związane z lokalem. Znaczenie może mieć także wyłączne korzystanie z mieszkania przez osobę spłacającą kredyt.
Do rozliczenia należy zachować:
- harmonogram kredytu;
- historię rachunku kredytowego;
- potwierdzenia wszystkich przelewów;
- umowę kredytową i aneksy;
- korespondencję dotyczącą podziału rat;
- dokumenty potwierdzające wysokość udziałów;
- zestawienie innych wydatków na mieszkanie;
- dowody, od kiedy jedna osoba korzystała z lokalu samodzielnie.
Sama spłata większej liczby rat nie prowadzi do automatycznego zwiększenia udziału we własności. Jeżeli udziały wynoszą po 1/2, pozostają takie same, dopóki strony nie zawrą odpowiedniej umowy albo sąd nie zniesie współwłasności.
| Sytuacja | Skutek wobec banku | Możliwe rozliczenie między partnerami |
|---|---|---|
| Oboje są kredytobiorcami | Bank może żądać spłaty zgodnie z umową od obojga | Osoba płacąca więcej może dochodzić rozliczenia |
| Tylko jedna osoba podpisała kredyt | Drugi współwłaściciel nie jest automatycznie dłużnikiem banku | Wydatki można rozliczać według udziałów i ustaleń |
| Jedna osoba przejęła mieszkanie notarialnie | Nie zwalnia to automatycznie drugiej z kredytu | Potrzebna jest osobna decyzja banku |
| Bank zwolnił jednego kredytobiorcę | Zwolniona osoba przestaje odpowiadać za przyszły dług | Pozostają możliwe rozliczenia wcześniejszych wpłat |
| Mieszkanie zostało sprzedane | Kredyt zwykle spłaca się z ceny sprzedaży | Nadwyżka jest dzielona według udziałów i rozliczeń |
Czynsz administracyjny, fundusz remontowy i podatek od nieruchomości
Pojęcie „czynszu” bywa używane dla kilku odmiennych płatności. W mieszkaniu własnościowym chodzi zwykle o zaliczkę dla wspólnoty albo spółdzielni, obejmującą między innymi koszty zarządzania, utrzymania części wspólnych, ogrzewania, wody, wywozu odpadów i funduszu remontowego. Nie wszystkie pozycje powinny być rozliczane w identyczny sposób.
Zasadą jest udział współwłaścicieli w wydatkach i ciężarach związanych z rzeczą wspólną stosownie do wielkości udziałów. Przy udziałach po 1/2 punktem wyjścia jest więc podział kosztów właścicielskich po połowie.
„W takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną” — art. 207 Kodeksu cywilnego.
Nie oznacza to jednak, że każdą pozycję z miesięcznego zestawienia trzeba mechanicznie dzielić na pół. Koszty zależne od faktycznego zużycia mogą obciążać osobę, która mieszka w lokalu. Inaczej należy traktować fundusz remontowy, podatek od nieruchomości czy ubezpieczenie murów, ponieważ są one związane z samym prawem własności.
Jak podzielić opłaty po wyprowadzce jednego współwłaściciela
| Rodzaj kosztu | Najczęstszy sposób rozliczenia | Co może zmienić podział |
|---|---|---|
| Fundusz remontowy | Według udziałów | Pisemne porozumienie stron |
| Koszty zarządu nieruchomością | Według udziałów | Ustalenia albo orzeczenie sądu |
| Podatek od nieruchomości | Związany z własnością | Decyzja podatkowa i udziały |
| Ubezpieczenie mieszkania | Według udziałów lub umowy | Zakres polisy i ubezpieczający |
| Energia elektryczna | Osoba faktycznie korzystająca | Umowa z dostawcą i odczyty |
| Gaz | Osoba korzystająca | Koszty stałe oraz zużycie |
| Woda | Według liczników i liczby mieszkańców | Zasady rozliczeń wspólnoty |
| Internet i telewizja | Abonent lub użytkownik | Treść umowy z operatorem |
| Naprawa dachu lub pionów | Według udziałów | Uchwały wspólnoty i odpowiedzialność za szkodę |
Osoba regulująca całość miesięcznych należności powinna wyodrębnić koszty stałe od zużycia. Przy późniejszym żądaniu zwrotu ogólna informacja „płaciłem czynsz przez dwa lata” może być niewystarczająca. Potrzebne są zestawienia zarządcy, faktury, odczyty liczników i potwierdzenia przelewów.
Przy przygotowywaniu dokumentacji mieszkania pomocne są zasady stosowane przy rozliczaniu kaucji, mediów i szkód po zakończeniu najmu. Zdjęcia, protokoły, rachunki i korespondencja pozwalają oddzielić zwykłe koszty użytkowania od szkód albo nakładów zwiększających wartość lokalu.
Kto może korzystać ze wspólnego mieszkania po rozstaniu
Każdy współwłaściciel ma prawo do współposiadania całego mieszkania, a nie tylko do fizycznie wydzielonej połowy pokoju czy kuchni. Udział 1/2 jest udziałem w prawie własności, nie wskazuje konkretnej części lokalu. Żadna osoba nie może samodzielnie zdecydować, że drugi współwłaściciel traci dostęp do nieruchomości.
Wymiana zamków, odmowa wydania kluczy albo usunięcie rzeczy byłego partnera może prowadzić do sporu o dopuszczenie do współposiadania. Nie oznacza to jednak, że każda próba wejścia do lokalu jest dozwolona niezależnie od okoliczności.
Znaczenie mają wcześniejsze ustalenia, sposób korzystania, bezpieczeństwo mieszkańców oraz ewentualne orzeczenia sądu.
Korzystanie ze wspólnego mieszkania może zostać uregulowane w umowie określanej jako podział do korzystania, czyli quoad usum. Strony mogą ustalić, kto korzysta z konkretnych pomieszczeń, kto przechowuje rzeczy w piwnicy, kto zajmuje miejsce parkingowe oraz jak rozliczane są opłaty. Taki podział nie zmienia udziałów we własności.
Umowa powinna określać co najmniej:
- datę rozpoczęcia ustalonego sposobu korzystania;
- pomieszczenia przeznaczone dla każdej osoby;
- dostęp do kuchni, łazienki, balkonu i piwnicy;
- zasady przechowywania rzeczy;
- sposób rozliczania mediów;
- odpowiedzialność za szkody;
- zasady wpuszczania gości;
- termin obowiązywania ustaleń;
- sposób rozwiązania porozumienia.
Wspólne zamieszkiwanie po konflikcie jest rozwiązaniem prawnym, ale często nie jest rozwiązaniem funkcjonalnym. Precyzyjne ustalenie dostępu do lokalu i kosztów może ograniczyć spór, lecz nie zastępuje docelowej decyzji o sprzedaży, przejęciu mieszkania albo zniesieniu współwłasności.
Czy były partner może żądać pieniędzy za wyłączne korzystanie z lokalu
Samo zamieszkiwanie jednej osoby w mieszkaniu nie zawsze tworzy automatycznie obowiązek płacenia drugiemu współwłaścicielowi połowy rynkowego czynszu. Kluczowe jest ustalenie, czy druga osoba została faktycznie pozbawiona współposiadania albo czy dobrowolnie zrezygnowała z korzystania.
Orzecznictwo nie pozwala sprowadzić każdego przypadku do prostego równania: jeden mieszka, więc drugi zawsze otrzymuje wynagrodzenie.
„Samo wyłączne korzystanie z rzeczy nie przesądza jeszcze o obowiązku zapłaty wynagrodzenia” — sens uchwały Sądu Najwyższego z 19 marca 2013 roku.
Roszczenie może być silniejsze, gdy osoba pozostająca w lokalu:
- wymieniła zamki bez przekazania kluczy;
- jednoznacznie odmówiła dostępu;
- usunęła rzeczy drugiego współwłaściciela;
- wynajęła całe mieszkanie bez rozliczenia przychodów;
- zajęła lokal wbrew ustalonemu podziałowi;
- ignorowała pisemne żądania dopuszczenia do korzystania.
Słabsza może być sytuacja, w której drugi partner wyprowadził się dobrowolnie, zabrał rzeczy, nie próbował wrócić i przez długi czas akceptował dotychczasowy sposób korzystania. Każdy przypadek wymaga analizy korespondencji, zeznań świadków, okoliczności wyprowadzki i wcześniejszych ustaleń.
Jeżeli mieszkanie jest wynajmowane osobie trzeciej, uzyskiwany czynsz stanowi pożytek z rzeczy wspólnej. Co do zasady powinien być rozliczany pomiędzy współwłaścicielami według udziałów, po uwzględnieniu uzasadnionych kosztów.
Jeden współwłaściciel nie powinien zatrzymywać całego przychodu wyłącznie dlatego, że sam podpisał umowę z najemcą.
Media, wyposażenie i bieżące naprawy
Rachunki za prąd, wodę, gaz czy internet powinny być analizowane według okresu zużycia oraz osoby faktycznie korzystającej z usług. Jeżeli po rozstaniu w mieszkaniu pozostał jeden partner, obciążanie nieobecnego współwłaściciela połową zużycia energii zwykle wymagałoby dodatkowego uzasadnienia. Inaczej mogą wyglądać opłaty stałe, abonamentowe lub minimalne, których nie da się całkowicie uniknąć.
Problemem bywają umowy zawarte na osobę, która już się wyprowadziła. Dopóki abonent nie wypowie umowy albo nie przeniesie jej na drugiego użytkownika, dostawca może nadal żądać zapłaty właśnie od niego.
Prywatne ustalenia byłych partnerów nie zmieniają strony kontraktu z operatorem.
Przed przekazaniem mieszkania jednej osobie warto sporządzić protokół podobny do dokumentu stosowanego przy najmie. Powinien zawierać odczyty liczników, listę wyposażenia, wykaz kluczy, zdjęcia pomieszczeń oraz opis istniejących usterek. Praktyczne zasady dokumentowania stanu lokalu opisano również w materiale o tym, jak przygotować mieszkanie do remontu i zabezpieczyć wyposażenie.
Protokół powinien obejmować:
- datę i godzinę przekazania;
- numery oraz stany liczników;
- liczbę kompletów kluczy;
- opis mebli i urządzeń;
- fotografie każdego pomieszczenia;
- wykaz rzeczy należących do byłego partnera;
- istniejące uszkodzenia;
- uzgodniony termin odbioru pozostawionych przedmiotów;
- podpisy obu stron albo informację o odmowie podpisu.
Remont mieszkania i rozliczenie nakładów
Nie każda osoba korzystająca z lokalu może samodzielnie przeprowadzić dowolny remont, a następnie żądać zwrotu połowy kosztów. Drobne czynności bieżącego zarządu, takie jak usunięcie awarii czy wymiana zużytego elementu, należy odróżnić od prac zmieniających układ, standard albo przeznaczenie mieszkania.
Im większa inwestycja, tym ważniejsza jest uprzednia zgoda drugiego współwłaściciela.
Przykładowo naprawa pękniętego zaworu, który grozi zalaniem, może wymagać natychmiastowego działania. Generalna przebudowa kuchni za 80 tys. zł bez konsultacji nie daje natomiast pewności odzyskania połowy wydatków. Sąd może badać konieczność prac, ich zakres, rzeczywistą cenę oraz wzrost wartości nieruchomości.
Rozliczenie mieszkania po rozstaniu powinno odróżniać:
- wydatki konieczne, zapobiegające zniszczeniu;
- zwykłe koszty utrzymania;
- nakłady podnoszące standard;
- luksusowe ulepszenia wynikające z preferencji jednej osoby;
- naprawy szkód spowodowanych przez konkretnego współwłaściciela;
- wydatki finansowane ze wspólnych pieniędzy;
- prace wykonane własnymi siłami bez rachunków.
| Rodzaj wydatku | Przykład | Dowody potrzebne do rozliczenia |
|---|---|---|
| Konieczny | Naprawa przeciekającej instalacji | Faktura, zdjęcia awarii, zgłoszenie |
| Utrzymaniowy | Serwis kotła | Rachunek i zakres usługi |
| Zwiększający wartość | Nowa łazienka | Faktury, zgoda, wycena nieruchomości |
| Luksusowy | Drogie wyposażenie na życzenie jednej osoby | Ustalenia stron i dowody zakupu |
| Naprawienie szkody | Usunięcie skutków zalania | Dokumentacja przyczyny i kosztów |
Przy większych pracach należy sporządzić kosztorys oraz uzyskać zgodę na piśmie. Pozwala to ustalić limit wydatków, wykonawcę, standard materiałów i sposób późniejszego rozliczenia. Brak takich ustaleń nie przekreśla roszczenia, lecz znacznie zwiększa ryzyko sporu.
Jak przejąć mieszkanie i zwolnić byłego partnera z kredytu
Najbardziej uporządkowanym rozwiązaniem jest przejęcie mieszkania przez jednego współwłaściciela z obowiązkiem spłaty udziału drugiej osoby. Trzeba jednak równolegle załatwić własność i kredyt. Samo podpisanie aktu notarialnego nie powoduje wykreślenia byłego partnera z umowy bankowej.
Procedura powinna przebiegać w następującej kolejności:
- ustalenie aktualnej wartości rynkowej mieszkania;
- sprawdzenie salda kapitału pozostałego do spłaty;
- ustalenie udziałów właścicieli;
- zestawienie rat, opłat i nakładów poniesionych przez każdą osobę;
- wstępna analiza zdolności kredytowej osoby przejmującej lokal;
- uzyskanie decyzji banku;
- ustalenie wysokości spłaty dla byłego partnera;
- zawarcie aktu notarialnego;
- złożenie wniosku o zmianę wpisu w księdze wieczystej;
- podpisanie aneksu kredytowego;
- rozliczenie kluczy, wyposażenia i rachunków.
Przykład: mieszkanie jest warte 700 tys. zł, a saldo kredytu wynosi 420 tys. zł. Wartość ekonomiczna po odjęciu zadłużenia to 280 tys. zł. Przy równych udziałach punktem wyjścia do spłaty byłoby po 140 tys. zł, ale wynik może się zmienić po rozliczeniu rat, wkładu własnego, nakładów i innych uzasadnionych roszczeń.
Do wyceny nie należy przyjmować wyłącznie ceny zakupu sprzed kilku lat. Potrzebna jest bieżąca wartość rynkowa, ustalona na podstawie operatu rzeczoznawcy albo wiarygodnej analizy porównawczej. Podobnie przy zakupie od dewelopera znaczenie mają dokumenty i terminy, o czym szerzej mówi poradnik dotyczący sytuacji, gdy deweloper opóźnia odbiór mieszkania i powstają dodatkowe roszczenia kupującego.
Sprzedaż mieszkania albo udziału po rozstaniu
Sprzedaż całego mieszkania wymaga współdziałania wszystkich właścicieli. Trzeba uzgodnić cenę, pośrednika, sposób prezentacji lokalu, termin wydania oraz podział środków. Jeżeli nieruchomość jest obciążona hipoteką, część ceny zostanie przeznaczona na spłatę zadłużenia zgodnie z dokumentami banku.
Każdy współwłaściciel może co do zasady sprzedać własny udział bez przenoszenia udziału drugiej osoby. W praktyce znalezienie kupującego na połowę mieszkania zajmowanego przez byłego partnera jest trudne, a cena udziału może być znacznie niższa niż proporcjonalna część wartości całego lokalu. Kupujący nabywa bowiem udział w prawie, a nie konkretny pokój.
Przed sprzedażą trzeba ustalić:
- saldo kredytu i warunki wcześniejszej spłaty;
- wysokość prowizji pośrednika;
- koszt wykreślenia hipoteki;
- wartość wyposażenia pozostającego w lokalu;
- sposób rozliczenia zaliczek administracyjnych;
- zaległości wobec wspólnoty lub spółdzielni;
- termin przekazania mieszkania;
- możliwe skutki podatkowe;
- podział ceny po spłacie zobowiązań.
Osoba, która po rozstaniu planuje wynająć inne lokum, powinna uwzględnić kaucję, opłaty początkowe i koszty przeprowadzki. Dla porównania można sprawdzić, jak skonstruowane są koszty najmu mieszkania, kaucja i opłaty eksploatacyjne w Wiedniu. Taki budżet ułatwia ocenę, czy korzystniejsza jest szybka sprzedaż, czasowy wynajem czy przejęcie wspólnego lokalu.
Sądowe zniesienie współwłasności, gdy porozumienie jest niemożliwe
Każdy współwłaściciel może wystąpić o zniesienie współwłasności. W przypadku mieszkania fizyczny podział na dwa samodzielne lokale zwykle nie jest możliwy, dlatego sąd najczęściej rozważa przyznanie nieruchomości jednej osobie z obowiązkiem spłaty drugiej albo zarządzenie sprzedaży.
Kodeks cywilny przewiduje prawo żądania zniesienia współwłasności, o ile strony nie wyłączyły go czasowo w dopuszczalny sposób.
W postępowaniu można zgłosić również roszczenia związane z:
- spłatą kredytu przez jednego współwłaściciela;
- opłatami administracyjnymi;
- podatkiem od nieruchomości;
- koniecznymi remontami;
- przychodami z najmu;
- pobieraniem pożytków bez rozliczenia;
- wyłącznym korzystaniem z lokalu;
- nakładami zwiększającymi wartość nieruchomości.
Do wniosku i rozliczeń należy przygotować:
- odpis księgi wieczystej;
- akt notarialny nabycia mieszkania;
- umowę kredytową;
- aktualne saldo zadłużenia;
- potwierdzenia spłaty rat;
- zestawienia od wspólnoty lub spółdzielni;
- rachunki za remonty;
- zdjęcia lokalu;
- korespondencję między współwłaścicielami;
- dowody dotyczące korzystania z mieszkania;
- dokumenty potwierdzające dochody z najmu;
- proponowany sposób zniesienia współwłasności.
Sąd nie ogranicza się do informacji, kto aktualnie mieszka w lokalu. Bada możliwość spłaty drugiej osoby, sytuację kredytową, wartość nieruchomości oraz zgłoszone rozliczenia. Sam fakt, że jeden partner zajmuje mieszkanie od kilku lat, nie daje mu automatycznego pierwszeństwa ani większego udziału.
Porozumienie po rozstaniu — co powinno zawierać
Nawet jeżeli strony nie są gotowe na natychmiastową sprzedaż lub przejęcie mieszkania, powinny zawrzeć czasowe porozumienie. Dokument nie musi kończyć współwłasności. Ma ustalić zasady obowiązujące do czasu zawarcia aktu notarialnego, uzyskania decyzji banku albo wydania orzeczenia przez sąd.
Porozumienie powinno regulować:
- kto korzysta z mieszkania;
- czy drugi współwłaściciel zachowuje klucze;
- wysokość udziału w racie kredytu;
- podział opłat stałych;
- rozliczanie zużycia mediów;
- zgodę na remonty;
- zasady wynajęcia lokalu;
- dostęp do dokumentów;
- termin wystawienia mieszkania na sprzedaż;
- sposób wyboru rzeczoznawcy;
- termin ponownych negocjacji;
- konsekwencje braku płatności.
Zniesienie współwłasności mieszkania nie powinno być odkładane bezterminowo, jeżeli byli partnerzy nie potrafią wspólnie zarządzać lokalem. Długotrwały brak decyzji prowadzi do narastania wzajemnych roszczeń, problemów z dokumentacją i spadku zdolności do osiągnięcia kompromisu.
W porozumieniu warto wpisywać konkretne kwoty, numery rachunków i terminy. Zapis „partner będzie płacił czynsz” jest zbyt ogólny, ponieważ nie wiadomo, czy obejmuje fundusz remontowy, wodę, ogrzewanie, prąd oraz ewentualne dopłaty roczne. Lepsze jest osobne wskazanie każdej kategorii kosztów.
Najczęstsze błędy współwłaścicieli po rozstaniu
Pierwszym błędem jest zaprzestanie płacenia kredytu w przekonaniu, że odpowiedzialność przejęła osoba pozostająca w mieszkaniu. Bank nie musi respektować takiego ustalenia bez formalnej zmiany umowy. Zaległość może dotknąć oboje kredytobiorców.
Drugim problemem jest brak dokumentowania płatności. Przelewy z tytułem „mieszkanie” nie pokazują, czy chodziło o ratę, czynsz administracyjny, remont czy zwrot prywatnej pożyczki. Każda wpłata powinna mieć jednoznaczny opis.
Pozostałe częste błędy to:
- przekazanie kluczy bez protokołu;
- ustne uzgadnianie podziału kosztów;
- wymiana zamków bez uregulowania dostępu;
- przeprowadzenie kosztownego remontu bez zgody;
- pozostawienie umów za media na osobę wyprowadzoną;
- brak bieżącego salda kredytu;
- obliczanie spłaty według starej ceny zakupu;
- zatrzymywanie całego czynszu z najmu;
- nieuwzględnianie funduszu remontowego i podatku;
- mylenie własności mieszkania z odpowiedzialnością za kredyt;
- odkładanie formalnego rozliczenia przez kilka lat.
Pytania i odpowiedzi
Czy osoba, która się wyprowadziła, nadal musi płacić czynsz administracyjny?
Może nadal uczestniczyć w kosztach związanych z własnością, szczególnie funduszu remontowym, kosztach zarządu i podatku. Zużycie prądu, wody czy gazu powinno być natomiast oceniane według faktycznego korzystania oraz sposobu naliczania opłat.
Czy płacenie całego kredytu daje większy udział w mieszkaniu?
Nie automatycznie. Udział wynika z aktu notarialnego i księgi wieczystej. Większe wpłaty mogą zostać uwzględnione w rozliczeniach, lecz same nie zmieniają struktury własności.
Czy współwłaściciel może wejść do mieszkania bez zgody byłego partnera?
Współwłaściciel zachowuje prawo do współposiadania, ale wykonywanie tego prawa powinno uwzględniać prawa drugiej osoby, istniejące ustalenia i ewentualne orzeczenia sądu. Spornego dostępu nie należy rozwiązywać siłowo.
Czy można przepisać mieszkanie na jedną osobę bez zgody banku?
Można dokonać zmian własnościowych, ale nie oznacza to automatycznej zmiany umowy kredytowej. Bez zgody banku były partner może nadal pozostawać odpowiedzialny za spłatę zobowiązania.
Czy partner zajmujący całe mieszkanie zawsze musi płacić drugiemu czynsz?
Nie zawsze. Trzeba ustalić, czy drugi współwłaściciel został pozbawiony możliwości korzystania, czy wyprowadził się dobrowolnie oraz jakie były ustalenia stron. Sam fakt zamieszkiwania jednej osoby nie przesądza automatycznie o należności.
Co zrobić, gdy jedna osoba nie zgadza się na sprzedaż mieszkania?
Drugi współwłaściciel może wystąpić do sądu o zniesienie współwłasności. Sąd może przyznać lokal jednej osobie ze spłatą drugiej albo zdecydować o sprzedaży, jeżeli inne rozwiązanie nie jest możliwe.
Więcej porad o ogrodzie, warzywniku i pielęgnacji roślin znajdziesz w naszych artykułach, a także polecamy materiał: Ukąszenie osy lub pszczoły: pierwsza pomoc i objawy reakcji alergicznej
