Portal DOM wszedł właśnie w kolejny etap budowy bazy danych o polskim rynku mieszkaniowym. Od 2 października 2026 roku deweloperzy przekazują do Ewidencji Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego znacznie szerszy zestaw informacji dotyczących nowych umów. Obejmuje on nie tylko sam fakt zawarcia umowy, ale również parametry konkretnego lokalu lub domu: cenę, powierzchnię użytkową, liczbę pokoi czy kondygnację. Deweloper ma przekazać wymagane dane niezwłocznie, nie później niż w ciągu siedmiu dni od zdarzenia powodującego obowiązek raportowania, informuje redakcja domenzi.pl.
Nie oznacza to jednak, że od 2 października kupujący może wpisać adres interesującego go mieszkania i zobaczyć cenę zapłaconą przez sąsiada. Publiczna część Portalu DOM ma prezentować zagregowane statystyki, a nie dane pojedynczych transakcji. Zgodnie z obowiązującym harmonogramem zasadnicze funkcje portalu mają ruszyć 2 kwietnia 2027 roku. Państwo zaczyna więc wcześniej gromadzić dane, które po uruchomieniu systemu mają pozwolić kupującym porównywać ceny ofertowe deweloperów z rzeczywistymi cenami transakcyjnymi.
Od 2 października deweloper raportuje znacznie więcej danych
Zmiana wynika z ustawy z 17 października 2025 roku zmieniającej przepisy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Akt został ogłoszony 1 grudnia 2025 roku, natomiast część przepisów dotyczących rozszerzonego raportowania zaczęła obowiązywać właśnie 2 października 2026 roku. Oficjalny tekst ustawy znajduje się w państwowej bazie aktów prawnych.
Do tej pory Ewidencja DFG była przede wszystkim narzędziem związanym z ochroną pieniędzy klientów i obsługą Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Teraz zakres informacji o sprzedaży staje się znacznie bardziej szczegółowy.
W przypadku umów zawieranych od 2 października do systemu trafiają między innymi:
- cena lokalu mieszkalnego albo domu;
- powierzchnia użytkowa;
- liczba pokoi;
- informacja, czy przedmiotem umowy jest lokal, czy dom jednorodzinny;
- kondygnacja, na której znajduje się lokal;
- liczba kondygnacji nadziemnych budynku;
- liczba kondygnacji podziemnych;
- dane dotyczące przedsięwzięcia deweloperskiego;
- informacje pozwalające powiązać umowę z konkretną inwestycją;
- dodatkowe dane o samym deweloperze i realizowanym projekcie.
Granica czasowa ma znaczenie. Dla umowy podpisanej 1 października obowiązuje wcześniejszy zakres raportowania. Umowa zawarta dzień później, 2 października, podlega już nowym zasadom.
Ile czasu deweloper ma na przekazanie danych
Aktualne brzmienie art. 51 ustawy deweloperskiej przewiduje, że deweloper przekazuje wymagane informacje za pośrednictwem systemu teleinformatycznego niezwłocznie, jednak nie później niż w terminie siedmiu dni od zdarzenia rodzącego obowiązek przekazania danych.
To oznacza, że baza nie będzie budowana wyłącznie na podstawie kwartalnych albo rocznych raportów. Informacje mają napływać wraz z kolejnymi umowami.
W praktyce powstaje zatem znacznie bardziej szczegółowy obraz rynku pierwotnego niż wtedy, gdy statystyka odpowiadała przede wszystkim na pytanie, ile umów zawarto.
Po zgromadzeniu odpowiednio dużej liczby rekordów będzie można analizować również strukturę sprzedawanych mieszkań: ich powierzchnię, liczbę pokoi, lokalizację i ceny.
Co dokładnie zobaczy kupujący w Portal DOM
Publiczny użytkownik Portalu DOM nie otrzyma dostępu do pełnego rekordu pojedynczej umowy. Nie będzie więc możliwości wyszukania nazwiska nabywcy, sprawdzenia ceny konkretnego mieszkania oznaczonego numerem czy prześledzenia aktu notarialnego danej osoby.
System ma pokazywać informacje statystyczne przygotowane na podstawie zbioru transakcji. Ministerstwo Rozwoju i Technologii wskazuje, że użytkownik będzie mógł wybierać między innymi lokalizację, okres, typ rynku, rodzaj nieruchomości, liczbę pokoi oraz powierzchnię użytkową.
Dane mają obejmować zarówno rynek pierwotny, jak i wtórny.
| Informacja | Czy ma być dostępna publicznie |
|---|---|
| Średnia cena transakcyjna | Tak |
| Mediana cen | Tak, w ramach statystyk |
| Cena za m² dla wybranego segmentu | Tak |
| Liczba transakcji w analizowanej grupie | Może stanowić element statystyki |
| Lokalizacja | Tak, jako parametr wyszukiwania |
| Rynek pierwotny lub wtórny | Tak |
| Powierzchnia | Tak, jako filtr |
| Liczba pokoi | Tak, jako filtr |
| Cena konkretnego mieszkania | Nie |
| Nazwisko kupującego | Nie |
| PESEL kupującego | Nie |
| Numer konkretnego aktu dostępny dla wszystkich | Nie |
Kluczową zasadą jest próg minimalnej liczby transakcji. Statystyka dla użytkownika powszechnego ma być prezentowana dopiero wtedy, gdy analizowana grupa obejmuje co najmniej sześć transakcji. Mechanizm ma utrudnić ustalenie, której konkretnej nieruchomości dotyczy dana cena.
„Tam nie będzie żadnej informacji o stronach umowy” — wyjaśniał w Senacie wiceminister rozwoju Tomasz Lewandowski, opisując publiczny zakres danych w Portalu DOM.
Jeżeli kryteria zostaną ustawione tak wąsko, że w danym obszarze znajdują się tylko dwie albo trzy transakcje, system nie powinien pokazać jednostkowych cen. Użytkownik będzie musiał rozszerzyć zakres, na przykład zwiększając obszar geograficzny, przedział czasu albo powierzchnię mieszkań.
Cena ofertowa i transakcyjna przestaną być tym samym punktem odniesienia
Dla kupującego najważniejsza zmiana dotyczy rozróżnienia między ceną widoczną w ofercie a ceną, na której rzeczywiście zakończyła się sprzedaż.
Cena ofertowa to kwota, z którą sprzedający wychodzi na rynek. Może zostać zmieniona przed podpisaniem umowy albo podlegać negocjacjom. Cena transakcyjna to kwota wynikająca z zawartej transakcji.
Do tej pory klient przeglądający nowe inwestycje mógł przede wszystkim porównywać aktualne ogłoszenia. Nawet rozbudowane portale z ofertami nie dawały pełnego obrazu tego, ile ostatecznie zapłacili nabywcy podobnych mieszkań.
Właśnie na tę różnicę zwracał uwagę resort rozwoju przy uzasadnianiu Portalu DOM.
„Ceny publikowane przez komercyjne portale są najczęściej cenami ofertowymi” — mówił były minister rozwoju Krzysztof Paszyk, wskazując potrzebę stworzenia ogólnopolskiej bazy cen transakcyjnych.
Kupujący mieszkanie za 750 tys. zł będzie więc mógł w przyszłości sprawdzić nie tylko, że inne lokale w okolicy są wystawiane za 740–790 tys. zł. Istotniejszą informacją może być statystyka pokazująca, na jakim poziomie faktycznie zamykały się transakcje dotyczące mieszkań o podobnym metrażu i liczbie pokoi.
Nie będzie to automatyczna wycena konkretnego lokalu. Piętro, standard, ekspozycja okien, miejsce postojowe, komórka lokatorska, widok czy stan techniczny nadal mogą powodować duże różnice.
Portal ma jednak stworzyć dodatkowy punkt odniesienia przed negocjacjami.
Portal DOM nie zastąpi sprawdzenia umowy i księgi wieczystej
Dostęp do statystyk cenowych nie zmniejszy znaczenia kontroli prawnej mieszkania. Cena może być atrakcyjna, a jednocześnie lokal może mieć hipotekę, roszczenie osoby trzeciej, aktywną wzmiankę albo inne obciążenie.
Dlatego dane z Portalu DOM trzeba traktować jako narzędzie do oceny ceny, a nie system potwierdzający bezpieczeństwo prawne konkretnej transakcji.
Przed zakupem nadal trzeba osobno analizować księgę wieczystą. Przydatna jest szczegółowa instrukcja, jak sprawdzić księgę wieczystą mieszkania przed zakupem, ponieważ Portal DOM nie zastąpi kontroli właściciela, hipoteki, służebności, roszczeń czy nierozpoznanych wniosków.
Szczególnie na rynku pierwotnym nabywca powinien zestawić kilka źródeł informacji:
- aktualną ofertę dewelopera;
- historię ceny;
- prospekt informacyjny;
- projekt umowy;
- dane o rachunku powierniczym;
- informacje o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym;
- stan prawny nieruchomości;
- po uruchomieniu systemu — statystyki cen transakcyjnych Portalu DOM.
W ten sposób cena przestaje być analizowana w oderwaniu od warunków umowy.
Skąd Portal DOM będzie otrzymywał informacje
Baza nie ma opierać się wyłącznie na danych przekazywanych przez deweloperów. Konstrukcja systemu przewiduje kilka kanałów zasilania, aby objąć zarówno nowe mieszkania, jak i rynek wtórny.
Pierwszym źródłem będzie Ewidencja Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.
Drugim — informacje przekazywane przez profesjonalne podmioty uczestniczące w sprzedaży nieruchomości mieszkaniowych.
Trzeci strumień ma pochodzić z danych gromadzonych przez administrację skarbową na podstawie informacji związanych z aktami notarialnymi.
| Źródło | Jakiego rynku dotyczy |
|---|---|
| Ewidencja DFG | przede wszystkim rynek pierwotny |
| Deweloperzy i inne profesjonalne podmioty | rynek pierwotny |
| Dane z aktów notarialnych przekazywane przez KAS | rynek pierwotny i wtórny |
Operator portalu — Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny — ma następnie przetwarzać te informacje i tworzyć statystyki dostępne dla użytkowników.
Istotnym elementem projektu jest eliminowanie duplikatów. Ta sama transakcja może bowiem pojawić się w więcej niż jednym źródle. Dokumentacja projektu wskazuje, że UFG ma przetwarzać dane również po to, aby ograniczyć ryzyko wielokrotnego policzenia jednej sprzedaży.
Kupujący nie pozna ceny mieszkania sąsiada
To jeden z najczęściej błędnie interpretowanych elementów Portalu DOM.
Państwo będzie posiadać szczegółowe dane niezbędne do tworzenia statystyk, ale zakres informacji dostępnych publicznie będzie znacznie węższy.
Kupujący nie powinien zobaczyć tabeli w rodzaju:
„lokal nr 18, ul. X, 54,2 m², cena 812 000 zł, data sprzedaży 12 maja”.
Zamiast tego portal może zwrócić wynik dla odpowiednio dużej grupy podobnych transakcji, np. średnią albo medianę ceny metra kwadratowego mieszkań o określonych cechach.
„W żadnym zakresie nie będzie ujawniana indywidualna cena danej nieruchomości” — mówił Tomasz Lewandowski podczas posiedzenia Senatu.
Takie rozwiązanie ma jednocześnie zapewnić użyteczność danych i ograniczyć możliwość identyfikowania konkretnych osób.
Jak Portal DOM może zmienić negocjacje z deweloperem
Najbardziej praktyczny scenariusz pojawi się w chwili, gdy kupujący będzie porównywał aktualny cennik inwestycji z rzeczywistymi wynikami sprzedaży w podobnym segmencie.
Załóżmy, że deweloper oferuje mieszkanie za 15 800 zł/m². Sama liczba niewiele mówi bez punktu odniesienia.
Kupujący może sprawdzić ceny ofertowe konkurencyjnych projektów, ale po uruchomieniu Portalu DOM dodatkowo otrzyma możliwość sprawdzenia statystyki cen rzeczywiście osiąganych przy transakcjach spełniających podobne kryteria.
Jeżeli mediana dla zbliżonych mieszkań wynosi przykładowo 14 900 zł/m², nie oznacza to automatycznie, że analizowane mieszkanie jest zawyżone o 900 zł/m². Może mieć lepszą lokalizację, wyższy standard czy miejsce parkingowe.
Daje jednak kupującemu konkretne pytanie do sprzedającego: z czego wynika różnica?
Analogicznie, cena wyraźnie niższa niż statystyka rynkowa nie zawsze oznacza okazję. Należy sprawdzić między innymi harmonogram budowy, standard, położenie lokalu, sposób finansowania inwestycji i zapisy umowy.
Osoby kupujące na rynku pierwotnym powinny również znać typowe ryzyka kontraktowe. W materiale o kupnie mieszkania od dewelopera i błędach w umowie opisano między innymi znaczenie terminów, harmonogramu płatności i warunków odstąpienia.
Portal pokaże statystykę, ale nie jakość konkretnego mieszkania
Cena transakcyjna jest tylko jednym z parametrów.
Dwa mieszkania o powierzchni 55 m² w tej samej dzielnicy mogą zostać sprzedane w bardzo różnych cenach, jeżeli jedno ma taras, garaż, wyższy standard i lepszą ekspozycję, a drugie znajduje się na parterze przy ruchliwej ulicy.
Dlatego najbardziej miarodajne będą wyniki tworzone dla możliwie porównywalnych grup.
Kupujący powinien analizować:
- medianę zamiast opierać się wyłącznie na średniej;
- liczbę transakcji;
- okres, z którego pochodzą dane;
- powierzchnię mieszkań;
- liczbę pokoi;
- typ rynku;
- lokalizację;
- specyfikę konkretnej inwestycji.
Im mniejsza liczba transakcji i bardziej zróżnicowane nieruchomości, tym ostrożniej należy interpretować jedną średnią cenę.
Dane o umowie nie oznaczają publicznego rejestru kupujących
System będzie przetwarzał dane niezbędne do identyfikacji i kontroli informacji pochodzących z różnych źródeł, ale publiczna część Portalu DOM ma być zbudowana w sposób uniemożliwiający identyfikację stron pojedynczej transakcji.
Oficjalne założenia przewidują usuwanie części danych identyfikacyjnych po określonym czasie oraz oddzielenie szczegółowego zaplecza systemu od informacji prezentowanych zwykłemu użytkownikowi.
Nie należy więc utożsamiać dwóch rzeczy:
państwo otrzymuje szczegółowe informacje potrzebne do stworzenia bazy
oraz
obywatel otrzymuje dostęp do statystycznego wyniku utworzonego z tej bazy.
To zupełnie różne poziomy dostępu.
Co sprawdzić przed zakupem mieszkania jeszcze przed uruchomieniem Portalu DOM
Do kwietnia 2027 roku kupujący nie musi czekać z analizą rynku. Już obecnie może zebrać dużą część informacji samodzielnie.
Praktyczna procedura powinna wyglądać następująco:
- porównać ceny tego samego metrażu w kilku nowych inwestycjach;
- sprawdzić historię ceny interesującego lokalu;
- przeanalizować prospekt informacyjny;
- ustalić wszystkie obowiązkowe dopłaty poza podstawową ceną mieszkania;
- sprawdzić księgę wieczystą nieruchomości;
- dokładnie przeczytać projekt umowy;
- zweryfikować terminy zakończenia budowy i przeniesienia własności;
- sprawdzić zasady odbioru lokalu;
- ustalić status miejsca postojowego i komórki lokatorskiej;
- zachować dokumentację cenową z dnia podejmowania decyzji.
Na późniejszym etapie równie ważny będzie techniczny odbiór lokalu. Osobną checklistę zawiera poradnik, jak odebrać mieszkanie od dewelopera i nie przeoczyć usterek.
Kiedy Portal DOM ruszy dla użytkowników
Ustawa została ogłoszona 1 grudnia 2025 roku, a jej przepisy wchodzą w życie etapami.
Najistotniejsze daty z punktu widzenia kupującego wyglądają następująco:
| Data | Co się zmienia |
|---|---|
| 1 grudnia 2025 | ogłoszenie ustawy |
| 2 grudnia 2025 | wejście w życie części przepisów organizacyjnych |
| 2 października 2026 | rozszerzenie zakresu danych przekazywanych do Ewidencji DFG |
| 2 grudnia 2026 | kolejny etap zmian przewidzianych ustawą |
| 2 kwietnia 2027 | zasadnicze uruchomienie funkcjonalności Portalu DOM |
Samo zbieranie szerszego zakresu danych rozpoczęło się zatem pół roku przed głównym terminem uruchomienia systemu. Dzięki temu baza nie powinna startować całkowicie pusta.
W czerwcu 2026 roku przedstawiciel Ministerstwa Cyfryzacji potwierdzał w Sejmie, że Portal DOM jest w trakcie przygotowania i ma oferować dostęp powszechny oraz dostęp przeznaczony dla określonych instytucji publicznych.
Portal DOM a opóźnienia i wiarygodność dewelopera
Równolegle prowadzone są prace nad dalszym rozszerzaniem informacji związanych z działalnością firm deweloperskich. Resort rozwoju przedstawił propozycje, aby Portal DOM obejmował w przyszłości między innymi dane identyfikacyjne przedsiębiorcy, liczbę ukończonych inwestycji, informacje o opóźnieniach, składkach do DFG, niektórych karach administracyjnych czy publicznych ostrzeżeniach UOKiK.
Trzeba jednak oddzielić przepisy już obowiązujące od rozwiązań projektowanych. Nie wszystkie zapowiadane funkcje są obecnie dostępne dla kupującego.
Jeżeli deweloper opóźnia realizację konkretnego przedsięwzięcia, klient powinien nadal opierać się przede wszystkim na treści własnej umowy. Znaczenie ma szczególnie termin przeniesienia własności, a nie wyłącznie orientacyjna data odbioru. Więcej o skutkach takich opóźnień opisano w materiale dotyczącym sytuacji, gdy deweloper spóźnia się z odbiorem mieszkania.
Pytania i odpowiedzi
Czy Portal DOM działa już dla kupujących?
Nie w pełnym zakresie. Od 2 października 2026 roku rozszerzono przede wszystkim zakres danych raportowanych o nowych umowach. Zasadnicze funkcje publiczne Portalu DOM mają ruszyć 2 kwietnia 2027 roku.
Czy w Portal DOM zobaczę dokładną cenę konkretnego mieszkania?
Nie. Publiczna część systemu ma prezentować informacje zagregowane, takie jak średnia lub mediana cen transakcyjnych dla grupy nieruchomości. Indywidualna cena konkretnego lokalu nie ma być udostępniana zwykłemu użytkownikowi.
Ile transakcji potrzeba, aby system pokazał statystykę?
Założenia przewidują próg co najmniej sześciu transakcji w analizowanej grupie. Jeżeli danych będzie za mało, użytkownik będzie musiał zastosować szersze kryteria wyszukiwania.
Jakie dane o mieszkaniu trafiają obecnie do Ewidencji DFG?
W przypadku nowych umów zakres obejmuje między innymi cenę, powierzchnię użytkową, liczbę pokoi, rodzaj nieruchomości oraz informacje o kondygnacji lokalu i budynku. Rozszerzone raportowanie obowiązuje dla odpowiednich umów zawieranych od 2 października 2026 roku.
Czy Portal DOM obejmie również mieszkania z rynku wtórnego?
Tak. Źródłem danych dotyczących transakcji na rynku pierwotnym i wtórnym mają być między innymi informacje wynikające z aktów notarialnych i przekazywane za pośrednictwem Krajowej Administracji Skarbowej.
Czy Portal DOM zastąpi rzeczoznawcę albo analizę prawną mieszkania?
Nie. Portal ma dostarczać statystyki rynkowe. Nie zbada stanu technicznego konkretnego lokalu, treści indywidualnej umowy, hipoteki, służebności ani innych ryzyk charakterystycznych dla pojedynczej nieruchomości.
Co zmieni Portal DOM dla osoby szukającej mieszkania
Najważniejszą zmianą nie jest samo stworzenie kolejnego publicznego rejestru, lecz połączenie danych o rzeczywiście zawieranych transakcjach z parametrami mieszkań. Od 2 października 2026 roku państwowa ewidencja otrzymuje znacznie dokładniejsze informacje o umowach zawieranych na rynku pierwotnym, a od 2 kwietnia 2027 roku statystyczne wyniki mają stać się dostępne dla szerokiego grona użytkowników.
Kupujący nadal nie zobaczy ceny konkretnego lokalu ani danych osoby, która go kupiła. Będzie natomiast mógł sprawdzić, ile średnio lub według mediany kosztowały mieszkania odpowiadające wybranym parametrom.
Dla osoby negocjującej zakup może to być różnica między argumentem „wydaje mi się, że cena jest wysoka” a porównaniem aktualnej oferty z rzeczywistymi cenami transakcyjnymi podobnych nieruchomości.
Portal DOM nie podejmie decyzji za kupującego, ale może dostarczyć brakującego dotąd publicznego punktu odniesienia: ceny, za które mieszkania faktycznie były sprzedawane, a nie tylko ceny, za które wystawiono je na sprzedaż.
Więcej porad o ogrodzie, warzywniku i pielęgnacji roślin znajdziesz w naszych artykułach, a także polecamy materiał: Mokry pies po spacerze: gdzie suszyć łapy i sierść, by mieszkanie nie pachniało wilgocią
