Sąsiad zajął część wspólnego korytarza szafą, regałem, wózkiem dziecięcym albo rowerami? domenzi.pl informuje, powołując się na ustawę o własności lokali, Kodeks cywilny oraz oficjalne wyjaśnienia Państwowej Straży Pożarnej, że mieszkaniec nie może samodzielnie przeznaczyć wspólnego przejścia na prywatny schowek, jeżeli utrudnia w ten sposób korzystanie z nieruchomości innym osobom albo ogranicza drogę ewakuacyjną.
Usunięcia rzeczy może w pierwszej kolejności zażądać zarząd wspólnoty mieszkaniowej, zarządca budynku, administracja spółdzielni albo właściciel nieruchomości. Jeżeli przedmioty naruszają przepisy przeciwpożarowe, interweniować może również właściwy komendant powiatowy lub miejski Państwowej Straży Pożarnej. W przypadku trwałego konfliktu sprawa może zostać skierowana do sądu cywilnego.
Korytarz nie należy wyłącznie do właściciela sąsiedniego mieszkania
Korytarze, klatki schodowe, spoczniki i przejścia służące mieszkańcom całego budynku co do zasady stanowią nieruchomość wspólną. Zgodnie z ustawą o własności lokali obejmuje ona grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali.
Posiadanie udziału w nieruchomości wspólnej nie oznacza prawa do samodzielnego zajęcia wybranego fragmentu korytarza. Właściciel może korzystać z części wspólnej, ale musi robić to w sposób, który nie utrudnia korzystania pozostałym mieszkańcom.
„Właściciel lokalu jest obowiązany korzystać z nieruchomości wspólnej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli” — stanowi art. 13 ustawy o własności lokali.
Podobna zasada wynika z art. 206 Kodeksu cywilnego. Każdy współwłaściciel ma prawo współposiadać rzecz wspólną i z niej korzystać, ale tylko w zakresie dającym się pogodzić z analogicznym prawem pozostałych osób.
„Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej” — wskazuje art. 206 Kodeksu cywilnego.
Ustawienie szafy przed własnymi drzwiami nie powoduje, że fragment korytarza staje się częścią mieszkania. Nadal pozostaje on przestrzenią wspólną, chyba że sposób korzystania został formalnie uregulowany przez właścicieli.
Sama obecność niewielkiego przedmiotu nie zawsze przesądza o naruszeniu prawa. Znaczenie ma przede wszystkim to, czy sąsiad:
- ograniczył szerokość przejścia lub dostęp do schodów, drzwi, hydrantu, gaśnicy albo instalacji;
- utrudnił innym mieszkańcom swobodne korzystanie z korytarza;
- wykorzystuje część wspólną bez zgody wspólnoty, spółdzielni lub właściciela;
- stworzył zagrożenie pożarowe albo przeszkodę podczas ewakuacji.
Zarządca może wezwać mieszkańca do usunięcia szafy lub rowerów
Pierwszym adresatem zgłoszenia powinien być zarząd wspólnoty mieszkaniowej, zarządca nieruchomości, administracja spółdzielni albo właściciel budynku. Podmiot odpowiedzialny za zarządzanie nieruchomością wspólną powinien reagować na przypadki jej bezumownego zajęcia, łamania regulaminu porządku domowego lub tworzenia zagrożenia dla mieszkańców.
Zarządca może wysłać do właściciela lokalu albo najemcy pisemne wezwanie, w którym nakaże usunięcie wskazanych rzeczy w określonym terminie. Podstawą mogą być przepisy ustawy, regulamin wspólnoty lub spółdzielni, uchwały właścicieli oraz zasady ochrony przeciwpożarowej.
W wezwaniu powinny znaleźć się:
- dokładne określenie przedmiotów i miejsca ich ustawienia;
- wskazanie naruszonego obowiązku lub przepisu regulaminu;
- termin dobrowolnego usunięcia rzeczy;
- informacja o dalszych działaniach, jeżeli wezwanie zostanie zignorowane.
Administracja nie powinna jednak bez podstawy prawnej wyrzucać cudzej szafy lub roweru ani traktować pozostawionych rzeczy jako porzuconych. Własność ruchomości nadal przysługuje mieszkańcowi. W praktyce właściwym rozwiązaniem jest udokumentowanie naruszenia, wezwanie do usunięcia, a następnie zastosowanie procedur przewidzianych w regulaminie lub skierowanie roszczenia do sądu.
Jeżeli rzeczy należą do najemcy, zarządca może zwrócić się także do właściciela mieszkania. Najemca ma obowiązek przestrzegać porządku domowego i korzystać z udostępnionych pomieszczeń zgodnie z ich przeznaczeniem. Właściciel lokalu odpowiada natomiast wobec wspólnoty za sposób korzystania z nieruchomości wspólnej przez osoby zajmujące jego lokal.
Kiedy można zawiadomić straż pożarną?
Klatka schodowa i korytarz mogą stanowić część drogi ewakuacyjnej. Przepisy przeciwpożarowe zabraniają umieszczania na takich drogach przedmiotów w sposób zmniejszający ich wymagane wymiary albo utrudniający ewakuację i prowadzenie działań ratowniczych.
Komenda Główna Państwowej Straży Pożarnej wyjaśnia w oficjalnym materiale dotyczącym przechowywania rowerów na klatkach schodowych, że pozostawiony rower może utrudnić ewakuację ludzi lub działania ratowniczo-gaśnicze. Niektóre jego elementy są ponadto wykonane z materiałów palnych.
„Pozostawianie go na drogach komunikacji ogólnej może utrudniać ewakuację ludzi” — wskazuje Komenda Główna PSP w informacji dotyczącej rowerów.
Nie istnieje jednak zasada, zgodnie z którą każdy rower ustawiony w dowolnym miejscu wspólnym automatycznie oznacza naruszenie przepisów przeciwpożarowych. Państwowa Straż Pożarna ocenia konkretny układ korytarza, szerokość przejścia, rodzaj budynku, funkcję drogi ewakuacyjnej oraz wpływ przedmiotów na bezpieczeństwo.
Przepisy rozporządzenia MSWiA w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków zabraniają między innymi składowania materiałów palnych na drogach komunikacji ogólnej służących ewakuacji oraz ustawiania przedmiotów zmniejszających wymagane wymiary przejścia.
Jeżeli szafa, rowery lub inne rzeczy realnie blokują drogę ewakuacyjną, zgłoszenie można skierować do komendy powiatowej albo miejskiej PSP właściwej dla lokalizacji budynku. Komendant, po stwierdzeniu naruszenia, może w decyzji administracyjnej nakazać usunięcie uchybień w wyznaczonym terminie. Oficjalne wyjaśnienia PSP potwierdzają, że nadzór nad przestrzeganiem tych przepisów należy do właściwego miejscowo komendanta.
Decyzja straży pożarnej jest kierowana przede wszystkim do właściciela, zarządcy lub użytkownika odpowiedzialnego za bezpieczeństwo budynku. To zarządca powinien następnie doprowadzić do usunięcia przedmiotów.
Czy straż miejska może nakazać usunięcie rzeczy?
Straż miejska nie rozstrzyga sporów o sposób korzystania ze współwłasności i nie zastępuje zarządu wspólnoty ani sądu cywilnego. Może podjąć interwencję, gdy zachowanie mieszkańca wypełnia znamiona wykroczenia, zagraża bezpieczeństwu lub narusza lokalne przepisy porządkowe.
W sprawach dotyczących dróg ewakuacyjnych właściwym organem wyspecjalizowanym w kontroli ochrony przeciwpożarowej pozostaje Państwowa Straż Pożarna. Zgłoszenie do straży miejskiej może doprowadzić do przekazania sprawy administracji budynku albo odpowiednim służbom, lecz nie zawsze zakończy się wydaniem nakazu usunięcia szafy czy roweru.
Z tego powodu zgłoszenie najlepiej skierować równolegle do zarządcy, jeżeli przedmioty znajdują się na nieruchomości wspólnej. Przy zagrożeniu pożarowym należy zawiadomić PSP, podając adres, piętro, miejsce ustawienia rzeczy i sposób, w jaki ograniczają przejście.
Co może zrobić sąd, gdy sąsiad ignoruje wezwania?
Jeżeli właściciel lub lokator odmawia usunięcia rzeczy, a zarządca nie jest w stanie zakończyć sprawy polubownie, wspólnota albo współwłaściciel może dochodzić ochrony przed sądem cywilnym.
Podstawę roszczenia może stanowić art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego. Właściciel może żądać przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania dalszych naruszeń, jeżeli inna osoba narusza jego własność w sposób inny niż przez całkowite pozbawienie władania rzeczą.
W odniesieniu do części wspólnej sąd może ocenić, czy ustawienie szafy, regału albo rowerów przekracza dopuszczalny sposób współkorzystania z nieruchomości. Znaczenie będą miały fotografie, korespondencja z zarządcą, regulamin budynku, wezwania do usunięcia rzeczy, dokumentacja techniczna oraz ewentualne ustalenia straży pożarnej.
Przy uporczywym i rażącym naruszaniu porządku domowego ustawa o własności lokali przewiduje również szczególnie daleko idący środek. Wspólnota może wystąpić do sądu o sprzedaż lokalu w drodze licytacji, gdy właściciel przez niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z nieruchomości wspólnej uciążliwym. Jest to jednak rozwiązanie stosowane w przypadkach poważnych i długotrwałych, a nie standardowa reakcja na pojedynczy rower.
Jak skutecznie zgłosić zajęcie wspólnego korytarza?
Zgłoszenie powinno mieć formę pisemną. Rozmowa z sąsiadem może zakończyć konflikt bez dalszych procedur, ale gdy rzeczy pozostają na miejscu, potrzebne jest udokumentowanie sprawy.
Należy:
- wykonać zdjęcia pokazujące przedmioty i szerokość pozostawionego przejścia;
- wskazać, od kiedy szafa lub rowery znajdują się na korytarzu;
- opisać konkretne utrudnienia, na przykład blokowanie drzwi, hydrantu lub drogi do schodów;
- przesłać zgłoszenie do zarządu, zarządcy albo administracji z prośbą o pisemną odpowiedź;
- przy zagrożeniu ewakuacyjnym zawiadomić właściwą komendę PSP.
Nie należy samodzielnie wyrzucać, niszczyć ani przenosić cudzych rzeczy poza teren budynku. Takie działanie może spowodować odpowiedzialność za uszkodzenie mienia albo obowiązek naprawienia szkody.
W praktyce bezpośredni nakaz wobec mieszkańca najczęściej wydaje zarządca lub administracja, działając w imieniu wspólnoty, spółdzielni bądź właściciela budynku. Gdy korytarz jest drogą ewakuacyjną i doszło do naruszenia przepisów przeciwpożarowych, administracyjny nakaz usunięcia uchybień może wydać komendant Państwowej Straży Pożarnej. Ostateczne rozstrzygnięcie sporu dotyczącego korzystania z części wspólnej należy natomiast do sądu.
Więcej porad o ogrodzie, warzywniku i pielęgnacji roślin znajdziesz w naszych artykułach, a także polecamy materiał: Ból oka po pływaniu w jeziorze lub basenie. Kiedy wystarczy płukanie, a kiedy potrzebny jest okulista
